Créer son école : trouver et aménager ses locaux

Trouver des locaux adaptés et abordables financièrement est essentiel.
– Quelle que soit l’option que vous trouverez ou choisirez, il faudra vous conformer aux normes d’hygiène, d’accessibilité et de sécurité propres aux établissements recevant du public (ERP).
– Tout aussi important, votre local devra être facilement accessible à vos futurs élèves, particulièrement pour la maternelle et le primaire, à l’âge où les parents doivent les déposer en voiture – sans créer de bouchons ni irriter les voisins.

Comment trouver des locaux ?

1. La location

Une majorité d’écoles commencent par louer un local.

➤ C’est la solution que nous recommandons fortement. Pour quelles raisons ?

Un investissement immobilier peut mettre à mal votre trésorerie, au moment même où vous avez à faire face à de nombreuses dépenses.
L’essentiel de votre école réside dans le corps professoral et un bon directeur / directrice. Le gros de vos dépenses doit ainsi aller aux salaires, pas à l’immobilier ; symboliquement, il est important que vous investissiez davantage dans les professeurs que dans les murs. “Il n’est de richesse que d’hommes”, comme l’affirme Jehan Bodin ! Cette priorité aux professeurs sera une aide dans le management et la motivation des professeurs, et dans le respect manifesté par les parents à leur égard.
Ne pas acheter tout de suite vous permet de bien tester votre localisation avant de vous installer dans la durée. L’école doit être au centre de la zone de recrutement naturel qui découle de votre projet éducatif, et permettre aux élèves de bénéficier d’une cour de récréation ou d’espaces verts faciles d’accès et propices à leur détente. Elle doit aussi être facilement accessible tant en transport en commun (s’il s’agit d’un secondaire) que pour des voitures de particuliers. Même si vous pouvez demander à la Mairie d’investir pour sécuriser l’accès à l’école, vous devez être très vigilants sur ce point. La sécurité physique des enfants est essentielle. Faites attention au trafic de voitures mais portez aussi votre attention au voisinage pour vérifier qu’il n’est pas dangereux pour vos élèves.
En repoussant de quelques années l’achat des locaux, vous vous donnez le temps de construire une bonne réputation, et donc d’avoir des parents et relais motivés pour vous aider à identifier puis acquérir des locaux adaptés (par exemple sous forme de SCI). De plus, il est mieux d’attendre d’avoir atteint à 80 % l’effectif cible de votre école avant d’acheter, sauf si vous trouvez des locaux facilement modulaires ou sous-louables.
Attendre quelques années vous permet aussi de mettre de l’argent de côté et de construire des capacités de crowdfunding et d’emprunt pour trouver l’argent manquant pour acheter.

NOUS CONNAISSONS TROP D’ÉCOLES ÉCRASÉES PAR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER RÉALISÉ DE MANIÈRE TROP PRÉCOCE OU TROP AMBITIEUX.
S’il est vrai qu’il faut faire évoluer les enfants dans la beauté et que les locaux comptent à cet égard, il est absurde d’investir l’essentiel de votre attention et de votre effort de collecte pour acheter un château. Si l’habit ne fait pas le moine, le luxe des locaux ne fait pas l’excellence d’une école. En revanche, l’école doit être propre, adaptée aux besoins, sûre et assumée – pensez à ce titre à prévoir une enseigne claire et professionnelle pour signaler l’existence de l’école.

➤ Une configuration idéale est de louer des locaux les plus modestes possible, avec une possibilité d’extension. Combien de faillites d’écoles auraient pu être évitées si les fondateurs avaient choisi un local moins grandiose ! Pour les enfants, ce qui compte ce sont leurs amis, la cour de récréation et la qualité des professeurs, bien plus que le standing des locaux. Pour eux, l’école, c’est l’école, que ce soit dans un “préfabriqué” ou dans un hôtel particulier. Bien sûr, un beau cadre compte et forge le goût et la sensibilité des enfants. Mais vous pouvez faire vivre les enfants dans un environnement de beauté en leur faisant étudier des grands textes, étudier des musiques magnifiques, en les emmenant voir de beaux monuments, en organisant leurs classes de travail avec soin…
Ainsi, lorsque cela est possible, cherchez à louer des locaux évolutifs : il est conseillé de ne pas voir trop grand, et de commencer avec peu de classes. Il est donc souhaitable de visualiser comment pourront s’agrandir progressivement vos locaux.

➤ Une des contraintes fortes que l’on oublie souvent lorsqu’on loue des locaux est l’incidence d’une éventuelle situation de copropriété : la plupart du temps, si le loueur est copropriétaire dans un immeuble, il ne dispose pas librement de son bien et l’implantation d’un ERP dans ses locaux, ainsi que tous les travaux en affectant – même de façon minime – l’aspect extérieur sont soumis à l’agrément du syndicat des copropriétaires.
Attention à bien prendre la mesure des risques que prend une école à vouloir louer des locaux dans une copropriété : le syndicat des copropriétaires ne se réunit souvent qu’une fois par an ; la convocation d’une réunion extraordinaire est onéreuse ; il faut souvent compter plusieurs mois pour qu’une convocation respecte les formes et obtenir un compte-rendu non contestable ; enfin, l’implantation d’une école, par nature bruyante au moins pendant les récréations ou aux sorties de cours, est généralement mal vue par les riverains…

➤ Nous vous conseillons de vous rapprocher du service d’urbanisme de la Mairie ou de la Communauté de communes, afin de savoir si la parcelle où se trouve le bâtiment ne comprend pas une mention d’interdiction d’implantation d’établissement d’enseignement ou d’accueil du jeune public dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU ou PLUI). La demande par le propriétaire d’un certificat d’urbanisme vous évitera de vous retrouver avec un refus de vos demandes d’aménagement.

➤ La rédaction du bail demande une attention particulière. Une association ou une entreprise locataire qui exploite un établissement d’enseignement bénéficie du statut des baux commerciaux : le Code du commerce est clair à ce sujet (cf. l’art L. 145-2 du Code de commerce qui vise les établissements d’enseignement). Vous avez intérêt à recourir à ce statut et à ne pas accepter de baux précaires ou de convention d’occupation temporaire, sauf si vous savez vouloir partir par vous-mêmes au bout d’un an. C’est une chance pour votre école car c’est un bail protecteur pour les locataires : ainsi, il garantit à l’école la possibilité de se développer dans la durée.
Mais les baux commerciaux obéissent à des règles spécifiques très différentes d’un bail d’habitation. De nombreuses clauses sont négociables, comme la répartition des charges, des taxes et des travaux ainsi que l’option (ou non) de la TVA sur les loyers.

📚 Il vous faut impérativement demander l’aide d’un spécialiste lors de la conclusion du bail !
Pour toutes questions à ce titre, contactez notre service juridique : [email protected]

2. L’achat

Pour louer, il faut des garanties ; mais pour acheter, il faut de l’argent. Ainsi, trouver un local revient à trouver de l’argent. L’achat d’un immeuble est une des causes pour lesquelles il est le plus facile de collecter des fonds en France car les donateurs aiment investir dans la pierre.

Les bâtiments représentent généralement l’investissement le plus lourd et le plus risqué que doivent faire les écoles.
– Si vous envisagez d’acheter, pensez à créer éventuellement une structure juridique distincte de l’école pour gérer les bâtiments (par exemple une SCI), de façon à ce que d’éventuels problèmes ne mettent pas immédiatement la survie de votre école en danger.
– Un provisionnement pour effectuer les travaux de mise en conformité pour un bâtiment recevant du public équivaut en moyenne à 1500€ du mètre carré.

➤ Avant toute chose et comme pour une location, la vérification du Plan Local d’Urbanisme en amont est obligatoire (PLU, ou PLUI pour les regroupements de plus petites communes). Certains excluent l’implantation d’écoles. On peut s’en assurer en demandant à la Mairie un certificat d’urbanisme qui évitera de se retrouver 3 mois plus tard avec un refus de permis de construire ou d’autorisation de travaux inattendu.

➤ En fonction des implantations, soyez vigilants en cas de projet de rénovation de bâtiments situés sur des zones classées zones agricoles, zones naturelles ou zones d’aménagement concerté, etc.

3. Le terrain

Si vous avez déjà le terrain, mais pas de bâtiment

➤ Si votre terrain est classé constructible, vous pouvez contacter 2 ou 3 promoteurs immobiliers de votre région – si possible que vous ou l’un de vos proches connaissez personnellement – et leur faire l’offre suivante : le promoteur construit un grand bâtiment sur votre terrain, dont une partie est réservée à l’école, et l’autre est destinée à être louée. Ainsi, le promoteur rentabilise son investissement en louant la surface restante comme bureaux à une ou plusieurs entreprises. Cette solution a en outre l’avantage de vous permettre de vous agrandir sans déménager si c’est un jour nécessaire.

➤ Vous pouvez envisager une construction neuve sur fonds propres en faisant appel à des entreprises du bâtiment et à un maître d’œuvre.
Ce temps de construction demande une année supplémentaire sur les délais traditionnels, et 6 à 9 mois pour les structures bois ou éco-conçues. En fonction des classifications des parcelles sur le PLU, l’installation d’une structure nomade ou démontable est de plus en plus prisée par les écoles qui décident de s’implanter au plus près de la nature. Les dispositions législatives concernant ces structures sont encore floues et mal maîtrisées par les administrations. Évitez toute Mairie hostile à ce type d’habitat. Rapprochez-vous du service d’urbanisme de la Direction départementale du Territoire pour une étude préalable de la faisabilité de votre projet !

R) S’il existe des locaux en dur pour l’école et que vous ne faites qu’ajouter des annexes en structures modulaires, vous n’avez pas besoin de dépôt de permis de construire.

Si vous n’avez ni terrain ni bâtiment

➤ Faites-vous connaître de toutes les agences immobilières du secteur ! C’est indispensable d’aller les démarcher systématiquement. Elles ne manifestent en général guère d’enthousiasme pour les écoles hors contrat, qui ne sont pas du tout des clients “standards”… En revanche, vous pouvez les intéresser dans la mesure où vous avez besoin d’un bâtiment bien particulier, dont, finalement, personne d’autre que vous ne saurait réellement quoi faire.

➤ Voyez enfin avec la Mairie si elle a des locaux qu’elle peut mettre à votre disposition, par exemple dans la Maison des Associations de la Commune ; ou recensez toutes les écoles publiques fermés ou ayant de tout petits effectifs, afin de voir si leurs locaux pourraient accueillir votre école.

4.La mise à disposition gratuite

➤ Explorez systématiquement la piste des locaux associatifs mis à disposition par les diocèses et congrégations religieuses. Les diocèses ont souvent de riches patrimoines immobiliers, notamment des écoles ou séminaires désaffectés. Il se pourrait, même si les cas sont rares, que vous trouviez ainsi un local pour votre école.
Prenez soin de définir clairement et sur la durée le cadre de votre occupation de locaux publics ou diocésains pour ne pas avoir de mauvaises surprises à l’occasion le plus souvent d’un changement dans l’équipe municipale, l’équipe diocésaine ou des dirigeants de l’association.

R) Nous vous déconseillons de partager des locaux avec une école publique ou sous contrat en activité. Les contraintes de cohabitation vont brouiller votre image extérieure et nuire à la cohérence de votre propre projet pédagogique. Et si vous devez le faire pour lancer l’école rapidement et rassurer la population, ne le faites que pour la première année.

➤ Si vous en avez la possibilité, préférez être hébergés dans un local commercial classique à prix raisonnable ; cette option est toujours préférable car elle assure votre indépendance. Pour commencer, des échoppes en rez-de-chaussée, un plateau de bureaux ou des locaux vacants déjà ERP sont la solution idéale.

➤ Il arrive également que des locaux municipaux soient disponibles, faute d’être utilisés par des associations qui n’en ont plus l’usage. Parfois, pour les écoles rurales, il s’agit même des locaux de l’ancienne école communale.
Bien qu’une mise à disposition gratuite ne puisse être envisagée (car elle serait considérée comme une subvention cachée), vous pouvez bénéficier de conditions avantageuses : loyer correspondant aux loyers pratiqués sur un bien similaire du secteur ou en l’absence de comparaison, un loyer et un provisionnement pour charges permettant la mise à disposition du bien sans que cela ne pèse sur le budget communal. Une opération neutre pour la Mairie.

R) Si l’opposition est très active, votre montage risque d’être attaqué et le contrôle de légalité activé. Préparez-vous à cette hypothèse et respectez bien le droit. Le soutien clair du Maire est évidemment indispensable.

➤ Pensez aussi à la solution du bail emphytéotique (bail immobilier qui a pour particularité d’avoir une longue durée) que la Commune ou le Diocèse peut accepter de passer avec vous.

➤ Enfin, peut-être connaissez-vous des personnes qui pourraient mettre à disposition des locaux pour quelques années, mais qui ne souhaitent pas les vendre ni les louer de manière classique ?
La solution peut alors être la donation temporaire d’usufruit. La Fondation Kairos pour l’innovation éducative-Institut de France peut offrir le cadre idéal pour ce type de montage. L’école peut aussi bénéficier bien sûr d’un legs ou d’une donation à charge.
Comment cela marche ? Une personne ou une institution fait un acte devant le notaire qui cède un bâtiment à la Fondation Kairos – à charge pour elle de le mettre à disposition de l’école X.
– Cette cession peut être pérenne : c’est une donation si elle est faite du vivant du donateur ; c’est un legs si elle est effective à la mort de ce dernier.
– Cette cession peut aussi être limitée dans le temps : pour que la mise à disposition de locaux ou de rentes ouvre droit à un reçu fiscal déductible de l’IFI, il faut que cette “donation temporaire d’usufruit” (DTU) ait été réalisée pour 3 ans minimum et qu’elle ait été réalisée devant notaire, au profit d’une fondation comme la Fondation Kairos. Soit c’est un bien à occuper avec ou sans travaux qui est donné pour un temps, soit ce sont des revenus qui sont apportés pour donner à l’école les moyens de mener à bien ses projets.

Aménager vos locaux

1. La transformation des locaux

– Si vous installez votre établissement dans des bâtiments qui n’abritaient pas une école auparavant, il vous faudra obtenir l’autorisation de faire un changement de destination.

– Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire si vous modifiez la structure porteuse et/ou la façade de l’école.

– Dans les grandes villes, il vous faudra une autorisation municipale en amont : “Dans les communes de plus de 200000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable du Maire.” (art L 631-7 du CCH).
Cette demande entraîne consultation de la commission de sécurité et vérification du respect des normes de sécurité, d’hygiène, d’incendie et d’accessibilité.

➤ Pour constituer votre dossier de demande de changement de destination avec ou sans demande d’autorisation de travaux, ou pour constituer votre dossier de permis de construire, adressez-vous au service d’urbanisme de votre commune ou du département.
Sachez que vous aurez à déposer la preuve du dépôt de demande d’autorisation pour ERP dans le dossier de déclaration d’ouverture remis au Rectorat.

R) Par travaux, il faut entendre tout remaniement physique important des locaux portant sur tout ou partie de la construction et rendant possible la nouvelle destination. Ainsi, l’installation de cloisons nouvelles, la suppression ou le déplacement de cloisons existantes constituent des travaux susceptibles de permettre un changement de destination (voir le Manuel du permis de construire en cliquant ici).

🦺 Si vous envisagez des travaux importants, il peut être très utile de faire intervenir un bureau d’étude et de contrôle (comme “Veritas” qui vous garantira la conformité des locaux).
Pour toutes questions à ce titre, contactez notre service juridique : [email protected]

2. La catégorie des établissements recevant du public (ERP)

Les ERP sont définis par le Code de la construction et de l’habitation et doivent respecter de nombreuses dispositions.
Les établissements d’enseignement sont des ERP de type R. Ils sont classés en catégories selon leur effectif et le nombre de personnes qu’ils accueillent.
Ceux qui se situent au-dessous du seuil fixé par le règlement de sécurité sont régis par les dispositions relatives aux établissements du 2ᵉ groupe (5ᵉ catégorie). Il s’agit de la catégorie la plus courante pour les jeunes écoles.

Le seuil en dessous duquel les établissements relèvent de la 5ᵉ catégorie sont les suivants :

Pour les maternelles : 100 personnes en rez-de-chaussée, ou 20 personnes si l’établissement ne comporte qu’un seul niveau situé en étage. À noter qu’une maternelle ne peut jamais être installée en sous-sol.
Pour les primaires, secondaires, supérieurs et autres types d’enseignement : l’établissement accueillera au maximum 200 personnes au total ; soit exclusivement en rez-de-chaussée, ou maximum 100 en sous-sol et maximum 100 en étage.
Pour les internats : 30 personnes.
Pour tous les établissements : dès lors que les effectifs dans les étages dépassent 100 personnes, l’établissement relève de la 4ᵉ catégorie.
Par exemple : une école élémentaire installée dans un local à trois niveaux, accueillant 180 élèves dont 60 au rez-de-chaussée, 80 au premier étage et 40 au deuxième étage, serait classée en 4ᵉ catégorie car bien que recevant moins de 200 élèves au total, elle en reçoit plus de 100 dans les étages.

Pour connaître la catégorie d’une école à plusieurs niveaux, il faut s’attacher à l’effectif global mais également aux effectifs par niveaux.

R) Les ERP de 5ᵉ catégorie ne sont pas soumis à une autorisation préalable d’ouverture par la commission de sécurité, qui pourra donc passer après l’ouverture de votre école. Cependant, les assureurs demandent souvent, avant de vous assurer, le certificat de conformité de la commission de sécurité. Nous vous recommandons donc de vous y prendre suffisamment à l’avance et de demander, de votre propre initiative, une visite préalable de la commission de sécurité. Cela vous évitera de devoir faire d’éventuels travaux complémentaires alors que l’école est déjà ouverte ou de devoir fermer quelque temps votre école si la commission l’exige…

Une école doit, comme tout ERP, respecter les mesures de prévention, d’évacuation et de défense contre les risques d’incendie et de panique propres à assurer la sécurité des personnes.

➤ Le règlement de sécurité du 25 juin 1980 modifié précise les conditions d’application de ces règles de protection contre l’incendie.
Ce règlement donne les prescriptions générales communes à tous les établissements et les dispositions particulières à chaque type d’établissement selon la nature de l’exploitation.

➤ Les règles de sécurité contre l’incendie pour les écoles relevant de la 5ᵉ catégorie sont notamment :
– Le livre III – dispositions applicables aux ERP 5ᵉ catégorie du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), approuvé par arrêté du 25 juin 1980.
Il faut savoir que les établissements recevant moins de 20 personnes (sauf locaux à sommeil) ne sont soumis qu’à une partie de ce livre III du règlement (articles PE 24§1, PE 26 §1, PE 27).
– Certaines dispositions du règlement de sécurité du 25 juin 1980 applicables aux établissements du premier groupe sont également applicables aux établissements du 2ᵉ groupe (5ᵉ catégorie) (livre I, extraits des livres II et IV).
– Ces règles techniques et de sécurité sont applicables à certaines installations ou équipements (installations de chauffage, conduits de fumée…).

La recherche et la transformation de locaux en école sont des tâches de difficulté extrêmement variable selon les cas. Dans certains cas, le recours à un expert technique peut être vraiment utile.
Si votre recherche de local se situe en zone très urbanisée ou que votre projet demande une transformation à partir de locaux n’ayant jamais reçu du public, il peut être avantageux de faire appel à une entreprise ou un expert indépendant capable de mener ces opérations contre rémunération.

R) Précisions de vocabulaire du bâtiment : dès qu’il s’agit de mener des travaux, le créateur d’école (responsable ou gestionnaire de projet) devient selon la terminologie utilisée dans le bâtiment le “Maître d’Ouvrage” (MO), et l’architecte (ou l’entrepreneur si vous vous passez d’un architecte) s’appelle le Maître d’Œuvre (MOE). L’expert que vous pouvez faire intervenir pour vous aider dans votre tâche de MO s’appelle un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO).

➤ Cet expert peut vous accompagner pour tout ou partie des tâches suivantes :
。Recherche d’un local en fonction de la destination et du montant disponible (en location ou à l’achat)
。Transactions d’achat ou de location
。Rédaction de plans d’aménagement
。Devis descriptif de mise aux normes
。Dépôt de documents d’urbanisme (déclaration de travaux, demande de permis de construire…)
。Surveillance des travaux
。Réception des travaux terminés

Pour la quasi-totalité des tâches listées ci-dessus, il est de loin préférable de choisir un expert déjà compétent en matière d’écoles, ou au moins d’établissements recevant du public (ERP de 5ᵉ catégorie en général).

C’est à chaque créateur d’école de se déterminer sur l’éventualité de faire appel à un expert. Il le fera en fonction de la difficulté prévisible des tâches immobilières de son projet, des compétences de son équipe de projet, de l’argent disponible, du temps disponible, etc. Dans les cas simples, l’intervention d’un expert technique n’est généralement pas recommandée en raison de son coût (compter 700 à 1000€ par jour de travail).

3. Les déclarations administratives pour les locaux

Votre interlocuteur principal est la Mairie de la commune où se situe votre futur local.
Suivant les communes, le Maire ou le chef du service d’urbanisme seront les référents durant tout le temps de traitement du dossier. Un équivalent du “guichet unique” pour simplifier vos démarches.

Une fois reçu en Mairie, votre dossier d’urbanisme sera instruit et transmis aux différents services instructeurs, le cas échéant :

Service d’urbanisme de la Mairie ou de la Communauté de Communes si le Plan Local d’Urbanisme est intercommunal ou non. Ils ont la charge de vérifier la compatibilité de votre projet avec son règlement et le classement des parcelles.
Service d’urbanisme de la Direction Départementale du Territoire : ils instruisent les actes d’urbanisme des Mairies des intercommunalités de moins de 10 000 habitants.
Service accessibilité de la Direction Départementale du Territoire : leur commission étudie et valide l’accessibilité de votre établissement aux personnes à mobilité réduite.
Service sécurité incendie du Service Départemental d’Incendie et de Secours : leur commission étudie et valide la conformité des dispositifs de secours et d’évacuation.

➤ L’objectif de ces instructions est de confirmer que le projet est compatible avec les règlements d’urbanisme aux plans local ou national, et que le public sera accueilli en toute sécurité dans votre établissement.

LES DÉMARCHES À EFFECTUER VONT DÉPENDRE DES TRAVAUX NÉCESSAIRES À VOTRE PROJET, TEL QUE PRÉCISÉ CI-DESSOUS :

Ouvrir un ERP avec des travaux nécessitant un Permis de Construire (PC)

Vous n’aurez qu’un seul dossier à constituer. Celui-ci comprendra votre demande d’aménagement et de travaux pour votre établissement.
Au minimum un mois avant l’ouverture, vous devrez demander une autorisation d’exploitation auprès de la Mairie ou de la Préfecture de Police pour les locaux parisiens.

Le Permis de Construire vous concerne :

Si vous envisagez une construction nouvelle pour votre établissement ;
Si vous prévoyez un agrandissement avec une nouvelle surface au sol comprise entre 20 et 40 m², suivant les réglementations d’urbanisme locales ;
Si votre aménagement nécessite de modifier la structure porteuse ou la façade du bâtiment ;
Si votre choix s’est porté sur tout ou partie d’un bâtiment inscrit aux patrimoine des Monuments Historiques ou implanté dans un secteur sauvegardé.

➤ Après un délai de 3 mois, la délivrance du permis de construire par le maire tient lieu d’autorisation de travaux sur l’ERP.
Le formulaire doit être accompagné du dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des ERP aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique.
Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la Mairie de la commune où est situé le terrain.

Ouvrir un établissement avec une création d’ERP, avec des travaux de second œuvre et/ou un changement de destination

Dans le cas où l’ouverture de votre établissement nécessite un changement de destination ou une création d’ERP avec quelques travaux d’aménagement et/ou de mise aux normes d’accessibilité et de sécurité, vous devez constituer une demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public ainsi qu’une déclaration préalable de travaux :

– Si vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment par un ravalement ou le remplacement d’une porte ou d’une fenêtre par un autre modèle par exemple ;
– Si vos travaux sont effectués à l’intérieur d’un immeuble en secteur sauvegardé ;
– Si vous devez créer un agrandissement d’une surface comprise entre 5 m² et 20 m² maximum. En zone urbaine, ce peut-être entre 5 m² et 40m² suivant les PLU. Si vos travaux d’agrandissement ont pour conséquence de porter la surface totale de votre bâtiment au-delà de 150m², ce sera une surface comprise entre 20 et 40 m² ;
– Si vous devez effectuer un changement de la destination sans modifier la façade : par exemple une transformation d’un local commercial en école primaire.

➤ Prévoir un mois minimum de préparation.
Une fois complet, le dossier de demande doit être envoyé en 4 exemplaires à la Mairie de votre lieu d’implantation. Un complément de pièces dans votre dossier peut être demandé sous un mois. À réception et après un délai de 2 mois, les commissions de sécurité et d’accessibilité se prononcent et le Maire a 3 mois pour délivrer son accord sur l’autorisation de travaux.

Ouvrir un établissement dans un local ERP sans travaux et sans changement de destination

Si les locaux sont ceux d’une ancienne école et sont déjà aux normes ERP récentes, rien n’est à déclarer sur le plan de l’urbanisme, mais l’ouverture de la nouvelle école doit quand même être déclarée en mairie, puis à l’académie, etc., suivant les modalités précisées plus haut.

Respecter les normes de sécurité

Cette rubrique concerne les normes de sécurité à respecter, qui sont très nombreuses.
Le coût de la mise aux normes ERP peut être élevé, il faut absolument s’en préoccuper avant de choisir des locaux. Un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) peut utilement vous conseiller à cet égard.

1. Recruter ou pas un architecte ?

En tant que personne morale (entreprise ou association), vous devez recourir aux services d’un architecte pour vos constructions ou travaux qui relèvent d’un Permis de Construire.
Pour les travaux qui relèvent d’une Déclaration préalable avec autorisation de travaux, nous vous encourageons à faire appel à un architecte pour les projets complexes. Il peut être difficile d’obtenir une autorisation de travaux même pour de petites surfaces, dès qu’il s’agit d’un ERP. Autant faire appel à un prestataire dès le début.

Le tarif d’un architecte est très variable, selon l’envergure et la complexité du projet et des démarches. Selon les projets et les architectes, certains proposent un prix forfaitaire, d’autres un pourcentage du montant des travaux, ou d’autres une rémunération au temps passé. En moyenne, sur le territoire national, le coût d’un architecte se situe aux alentours de 3 à 4 % du montant total des travaux.
Vous pouvez au préalable demander conseil auprès d’un architecte du Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) ou du service d’urbanisme de la Mairie ou de la Direction Départementale du Territoire.

Attention ! Il est prudent de prévoir 6 mois pour préparer les plans et la demande de Permis de Construire. C’est en effet un document très complet, et les services de l’urbanisme sont extrêmement tatillons.

2. Contacter les pompiers

Prenez contact avec les pompiers pour connaître les normes d’hygiène et de sécurité en vigueur.
Il faut toujours, le plus en amont possible, demander conseil aux pompiers pour choisir des bâtiments adaptés et éviter ainsi des mises aux normes coûteuses. Il est crucial d’établir des relations de confiance avec eux car vous avez et aurez besoin d’eux. S’ils hésitent à se déplacer, insistez. Par exemple, avant d’acheter des locaux ou de signer un bail, obtenez leur avis informel. Vous éviterez ainsi de coûteux frais de mise aux normes. Si vous n’arrivez pas à les convaincre de vous conseiller en amont, nous pouvons vous mettre en contact avec des spécialistes qui peuvent les suppléer dans ce rôle de conseil préalable.

Dans le cadre de vos échanges avec les pompiers puis avec la Commission de sécurité, il est important que vous connaissiez déjà les normes à respecter.
C’est pourquoi nous avons rédigé le guide “Normes techniques applicables aux établissements scolaires indépendants” – Guide pratique à l’usage des directeurs d’école indépendante (prix de vente : 15 €). Ce guide vous donne une connaissance et des arguments précis pour gérer au mieux la construction, les travaux de votre école et le passage de la commission de sécurité.
➤ Pour passer commande, merci de nous contacter.

À toutes fins utiles, voici d’autres ressources que vous pouvez consulter :
– Qu’est-ce qu’un établissement recevant du public (ERP) ? cliquez ici
– Règles de sécurité d’un établissement recevant du public (ERP) cliquez ici
– Protection contre les incendies cliquez ici
– Les établissements recevant du public (neufs) cliquez ici

Enfin, le site de l’Observatoire national de la sécurité et de l’accessibilité des établissements d’enseignement vous est accessible. Cette organisme évalue les conditions de sécurité, d’hygiène, d’accessibilité et de mise en sûreté en cas de risque majeur des établissements d’enseignement.
➤ Depuis 2016, l’Observatoire met à disposition des fiches synthétiques pour aider les équipes de direction des établissements du second degré et tous les membres de la communauté scolaire sur les questions et les ressources relatives à la sécurité et à l’accessibilité.

3. La sécurité des installations électriques

Il est important de connaître l’existence du CONSUEL qui est un organisme indépendant, composé de professionnels de l’électricité, chargé par l’État de délivrer l’autorisation de mise en service des installations électriques neuves ou des réparations importantes en matière d’électricité.
En règle générale, la déclaration au CONSUEL est faite par le professionnel qui a procédé à l’installation. La plupart du temps, le professionnel engage sa responsabilité et le CONSUEL délivre son autorisation au vu du schéma électrique qui lui a été transmis, sans même se déplacer sur le terrain. Mais dans le cas d’un particulier, la visite est quasi systématique.

➤ Lorsque le dossier de l’installateur lui a été transmis au complet, le CONSUEL dispose d’un mois pour délivrer son visa. Ce dernier est nécessaire pour que le fournisseur d’électricité (EDF) puisse mettre en activité son compteur. Pendant les travaux – si ceux-ci relèvent du CONSUEL de par leur importance, un compteur de chantier (provisoire) permet aux entreprises de travailler.
➤ Une fois l’école installée, vous devez mettre en place un registre de sécurité et le guide de l’évacuation qu’il faut compléter et tenir à jour (extincteurs, exercices d’évacuation…). Vous devez prévoir la visite annuelle des installations électriques, de chauffage et de sécurité.

4. L’encadrement des produits chimiques et de laboratoires

Dans les établissements d’enseignement, les produits de nettoyages, même les plus bio et les plus naturels comme le savon noir ou le vinaigre d’alcool, doivent être stockés sous clé et hors de portée des enfants.

Si vous souhaitez installer un laboratoire de physique-chimie ou un atelier, vous pouvez aller vous documenter sur :
– Le guide de Créer son école “Normes techniques applicables aux établissements scolaires indépendants” – Guide pratique à l’usage des directeurs d’école indépendante cf. encadré ci-dessus
– L’Observatoire national de la sécurité et de l’accessibilité des établissements d’enseignement cliquez ici
– Les recommandations de l’Éducation nationale sur Éduscol cliquez ici

Avant de construire votre laboratoire, pensez toujours à demander l’avis du représentant des pompiers de la Commission de sécurité. Il faut bien sûr en parler précisément avec votre futur professeur de physique-chimie.
Créer son école peut aussi vous mettre en relation avec un professeur expérimenté de physique-chimie de l’enseignement hors contrat, qui se fera un plaisir de vous faire visiter son laboratoire et de vous faire part de son expérience et de ses recommandations !

➤ Quand un établissement veut construire un laboratoire, il faut déjà qu’il détermine le nombre d’élèves qui suivront ensemble les cours dans cette salle. Ensuite, l’établissement doit chercher des fournisseurs de paillasses et utiliser les mesures qu’ils donnent pour leurs produits afin de dessiner le plan de classe.
➤ Côté agencement :
– Il faut prévoir de laisser une allée centrale et une paillasse (avec son lavabo) pour le professeur, en plus de son bureau. Un volume doit être prévu pour ranger le matériel pour les expériences de chimie ou de physique : n’hésitez pas à voir grand, l’idéal étant une pièce attenante de 4 ou 6 m² équipée de nombreuses étagères du haut en bas de la pièce.
– Cette pièce pourra être équipée d’une serrure. Nous recommandons l’usage d’une serrure à code qui permet à plusieurs professeurs d’utiliser la pièce sans avoir à chercher la clé.
– Il faut prévoir de nombreuses prises électriques (encastrées sur une goulotte ceinturant la classe), une alimentation en eau et des évacuations des eaux de tous les lavabos. Enfin, une fosse de décantation avant évacuation dans les égouts est à prévoir dans la cour.
– Pour entreposer les produits dangereux, vous aurez intérêt à faire l’achat dans le commerce d’une armoire à double compartiment (acide/base) équipée d’une aspiration mécanique avec évacuation des vapeurs toxiques vers l’extérieur. Prévoir aussi un collyre pour les yeux.

Enfin, si vous n’avez pas la place ou les moyens de faire une classe pour les expérimentations, négociez l’accès à de telles installations dans une école voisine, gracieusement ou moyennant une rétribution.

⚠️ Nous vous recommandons de consulter la fiche “Utilisation des produits chimiques” de l’Observatoire nationale de la Sécurité et de l’Accessibilité des établissements d’enseignement en cliquant ici !