4. Trouver et aménager ses locaux

Trouver des locaux adaptés et abordables financièrement est essentiel.

Quelle que soit l’option que vous trouverez ou choisirez, il faudra vous conformer aux normes d’hygiène, d’accessibilité et de sécurité propres aux établissements recevant du public (ERP).

Tout aussi important, votre local devra être facilement accessible à vos futurs élèves, particulièrement pour la maternelle et le primaire, à l’âge où les parents doivent les déposer en voiture – sans créer de bouchons ni irriter les voisins.

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Comment trouver des locaux ?​

1. La location

C’est la solution que nous vous recommandons fortement.

• Cela vous permet de rester flexible en cas d’évolution de votre projet et de croissance de votre école ;
• L’essentiel de votre école réside dans le corps professoral et un bon directeur / directrice. Le gros de vos dépenses doit ainsi aller aux salaires, pas à l’immobilier !
• Ne pas acheter tout de suite vous permet de bien tester votre localisation avant de vous installer dans la durée ;
• En repoussant de quelques années l’achat des locaux, vous vous donnez le temps de construire une bonne réputation ;
• Attendre quelques années vous permet aussi de mettre de l’argent de côté.

Attention, l’école doit être propre, adaptée aux besoins, dans un environnement sûr.

Une configuration idéale est de louer des locaux les plus modestes possible, avec une possibilité d’extension. Lorsque cela est possible, cherchez à louer des locaux évolutifs : il est conseillé de ne pas voir trop grand, et de commencer avec peu de classes. Il est donc souhaitable de visualiser comment pourront s’agrandir progressivement vos locaux.

Une des contraintes fortes que l’on oublie souvent lorsqu’on loue des locaux est l’incidence d’une éventuelle situation de copropriété. La plupart du temps, si le loueur est copropriétaire dans un immeuble, il ne dispose pas librement de son bien et l’implantation d’un ERP dans ses locaux, ainsi que tous les travaux en affectant – même de façon minime – l’aspect extérieur sont soumis à l’agrément du syndicat des copropriétaires. Attention à bien prendre la mesure des risques que prend une école à vouloir louer des locaux dans une copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne se réunit souvent qu’une fois par an ; la convocation d’une réunion extraordinaire est onéreuse ; il faut souvent compter plusieurs mois pour qu’une convocation respecte les formes et obtenir un compte-rendu non contestable ; enfin, l’implantation d’une école, par nature bruyante au moins pendant les récréations ou aux sorties de cours, est généralement mal vue par les riverains…

Rapprochez- vous du service d’urbanisme de la Mairie ou de la Communauté de communes. Cela vous permettra de vous assurer que l’implantation d’une école est possible à l’adresse envisagée. C’est aussi à ce service qu’il faudra s’adresser pour les formalités obligatoires relatives aux ERP, les autorisations de travaux, l’éventuel changement de destination, etc.

2. L’achat

Pour louer, il faut des garanties ; mais pour acheter, il faut de l’argent. L’achat d’un immeuble est une des causes pour lesquelles il est le plus facile de collecter des fonds en France car les donateurs aiment investir dans la pierre.

Les bâtiments représentent généralement l’investissement le plus lourd et le plus risqué que doivent faire les écoles.

• Si vous envisagez d’acheter, pensez à créer éventuellement une structure juridique distincte de l’école pour gérer les bâtiments (par exemple une SCI), de façon à ce que d’éventuels problèmes ne mettent pas immédiatement la survie de votre école en danger.
• N’oubliez pas de provisionner les travaux de mise en conformité pour un bâtiment recevant du public ! Faites-les estimer par un préventionniste avant de vous engager sur le prix d’achat.

3. Le terrain

• Si vous avez déjà le terrain, mais pas de bâtiment :
  — Si votre terrain est classé constructible, vous pouvez envisager une construction neuve sur fonds propres en faisant appel à des entreprises du bâtiment et à un maître d’œuvre. Ce temps de construction demande une année supplémentaire sur les délais traditionnels, et 6 à 9 mois pour les structures bois ou éco-conçues.
  — En fonction des classifications des parcelles sur le PLU, l’installation d’une structure nomade ou démontable est de plus en plus prisée par les écoles qui décident de s’implanter au plus près de la nature. N’oubliez pas les formalités relatives au permis de construire et aux ERP : ce sera là encore, les services d’urbanisme de la commune qui pourront vous orienter.
• Si vous n’avez ni terrain ni bâtiment :
  — Faites-vous connaître de toutes les agences immobilières du secteur ! C’est indispensable d’aller les démarcher systématiquement. Vous pouvez les intéresser dans la mesure où vous avez besoin d’un bâtiment bien particulier, dont, finalement, personne d’autre que vous ne saurait réellement quoi faire.
  — Voyez enfin avec la Mairie si elle a des locaux qu’elle peut mettre à votre disposition, par exemple dans la Maison des Associations de la Commune ; ou recensez toutes les écoles publiques fermés ou ayant de tout petits effectifs, afin de voir si leurs locaux pourraient accueillir votre école.

4. La mise à disposition gratuite

Explorez systématiquement la possibilité de vous faire prêter des locaux vide, par exemple contre l’entretien et le gardiennage.

Pensez également à la piste des locaux associatifs mis à disposition par les diocèses et congrégations religieuses. Les diocèses ont souvent de riches patrimoines immobiliers, notamment des écoles ou séminaires désaffectés. Il se pourrait, même si les cas sont rares, que vous trouviez ainsi un local pour votre école.
Prenez soin de définir clairement et sur la durée le cadre de votre occupation de locaux pour prévenir les risques de désaccord sur les conditions d’occupation, le règlement des charges ou en cas de changement de projet du propriétaire.

Il arrive également que des locaux municipaux soient disponibles, faute d’être utilisés par des associations qui n’en ont plus l’usage. Parfois, pour les écoles rurales, il s’agit même des locaux de l’ancienne école communale.
Bien qu’une mise à disposition gratuite ne puisse être envisagée (car elle serait considérée comme une subvention cachée), vous pouvez bénéficier de conditions avantageuses : loyer correspondant aux loyers pratiqués sur un bien similaire du secteur ou en l’absence de comparaison, un loyer et un provisionnement pour charges permettant la mise à disposition du bien sans que cela ne pèse sur le budget communal. Une opération neutre pour la Mairie.

Étudiez aussi l’option du un local commercial classique à prix raisonnable. Pour commencer, des échoppes en rez-de-chaussée, un plateau de bureaux ou des locaux vacants déjà ERP sont la solution idéale.

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Aménager vos locaux​

1. La transformation des locaux 

• Si vous installez votre établissement dans des bâtiments qui n’abritaient pas une école auparavant, il vous faudra le plus souvent obtenir l’autorisation de faire un changement de destination.
• Si vous modifiez la structure porteuse et/ou la façade de l’école, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
• Dans les grandes villes, il vous faudra une autorisation municipale de changement d’usage en amont.

2. La catégorie des établissements recevant du public (ERP)

Les ERP sont définis par le Code de la construction et de l’habitation et doivent respecter de nombreuses dispositions.
— Les établissements d’enseignement sont des ERP de type R ; ils sont classés en catégories selon leur effectif et le nombre de personnes qu’ils accueillent.
— Ceux qui se situent au-dessous du seuil fixé par le règlement de sécurité sont régis par les dispositions relatives aux établissements du 2ᵉ groupe (5ᵉ catégorie). Il s’agit de la catégorie la plus courante pour les jeunes écoles.

• Le seuil en dessous duquel les établissements relèvent de la 5ᵉ catégorie sont les suivants : 
  — Pour les maternelles : 100 personnes en rez-de-chaussée, ou 20 personnes si l’établissement ne comporte qu’un seul niveau situé en étage. À noter qu’une maternelle ne peut jamais être installée en sous-sol.
  — Pour les primaires, secondaires, supérieurs et autres types d’enseignement : l’établissement accueillera au maximum 200 personnes au total ; soit exclusivement en rez-de-chaussée, ou maximum 100 en sous-sol et maximum 100 en étage.
  — Pour les internats : 30 personnes.
  — Pour tous les établissements : dès lors que les effectifs dans les étages dépassent 100 personnes, l’établissement relève de la 4ᵉ catégorie.
  Par exemple : une école élémentaire installée dans un local à trois niveaux, accueillant 180 élèves dont 60 au rez-de-chaussée, 80 au premier étage et 40 au deuxième étage, serait classée en 4ᵉ catégorie car bien que recevant moins de 200 élèves au total, elle en reçoit plus de 100 dans les étages.
• Pour connaître la catégorie d’une école à plusieurs niveaux, il faut s’attacher à l’effectif global mais également aux effectifs par niveaux.

Une école doit, comme tout ERP, respecter les mesures de prévention, d’évacuation et de défense contre les risques d’incendie et de panique propres à assurer la sécurité des personnes. Le règlement de sécurité du 25 juin 1980 modifié précise les conditions d’application de ces règles de protection contre l’incendie. Ce règlement donne les prescriptions générales communes à tous les établissements et les dispositions particulières à chaque type d’établissement selon la nature de l’exploitation.

3. Les déclarations administratives pour les locaux

Votre interlocuteur principal est la Mairie de la commune où se situe votre futur local.
Suivant les communes, le Maire ou le chef du service d’urbanisme seront les référents durant tout le temps de traitement du dossier. Un équivalent du “guichet unique” pour simplifier vos démarches.

Une fois reçu en Mairie, votre dossier d’urbanisme sera instruit et transmis aux différents services instructeurs, le cas échéant :

• Service d’urbanisme de la Mairie ou de la Communauté de Communes si le Plan Local d’Urbanisme est intercommunal ou non. Ils ont la charge de vérifier la compatibilité de votre projet avec son règlement et le classement des parcelles.
• Service d’urbanisme de la Direction Départementale du Territoire : ils instruisent les actes d’urbanisme des Mairies des intercommunalités de moins de 10 000 habitants.
• Service accessibilité de la Direction Départementale du Territoire : leur commission étudie et valide l’accessibilité de votre établissement aux personnes à mobilité réduite.
• Service sécurité incendie du Service Départemental d’Incendie et de Secours : leur commission étudie et valide la conformité des dispositifs de secours et d’évacuation.

L’objectif de ces instructions est de confirmer que le projet est compatible avec les règlements d’urbanisme aux plans local ou national, et que le public sera accueilli en toute sécurité dans votre établissement.

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Respecter les normes de sécurité​

Cette rubrique concerne les normes de sécurité à respecter, qui sont très nombreuses.
Le coût de la mise aux normes ERP peut être élevé, il faut absolument s’en préoccuper avant de choisir des locaux. Un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) peut utilement vous conseiller à cet égard.

1. Recruter ou pas un architecte ?

En tant que personne morale (entreprise ou association), vous devez recourir aux services d’un architecte pour vos constructions ou travaux qui relèvent d’un Permis de Construire.

Pour les travaux qui relèvent d’une Déclaration préalable avec autorisation de travaux, nous vous encourageons à faire appel à un architecte pour les projets complexes. Il peut être difficile d’obtenir une autorisation de travaux même pour de petites surfaces, dès qu’il s’agit d’un ERP. Autant faire appel à un prestataire dès le début.

Le tarif d’un architecte est très variable, selon l’envergure et la complexité du projet et des démarches. Selon les projets et les architectes, certains proposent un prix forfaitaire, d’autres un pourcentage du montant des travaux, ou d’autres une rémunération au temps passé. En moyenne, sur le territoire national, le coût d’un architecte se situe aux alentours de 3 à 4 % du montant total des travaux.

Vous pouvez au préalable demander conseil auprès d’un architecte du Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) ou du service d’urbanisme de la Mairie ou de la Direction Départementale du Territoire.

Attention ! Il est prudent de prévoir 6 mois pour préparer les plans et la demande de Permis de Construire. C’est en effet un document très complet, et les services de l’urbanisme sont extrêmement tatillons.

2. Contacter les pompiers

Prenez contact avec les pompiers pour connaître les normes d’hygiène et de sécurité en vigueur. Il faut toujours, le plus en amont possible, demander conseil aux pompiers pour choisir des bâtiments adaptés et éviter ainsi des mises aux normes coûteuses. Il est crucial d’établir des relations de confiance avec eux car vous avez et aurez besoin d’eux. 

S’ils hésitent à se déplacer, insistez. Par exemple, avant d’acheter des locaux ou de signer un bail, obtenez leur avis informel. Vous éviterez ainsi de coûteux frais de mise aux normes. 

Si vous n’arrivez pas à les convaincre de vous conseiller en amont, nous pouvons vous mettre en contact avec des spécialistes qui peuvent les suppléer dans ce rôle de conseil préalable.

À toutes fins utiles, voici d’autres ressources que vous pouvez consulter : 
– Qu’est-ce qu’un établissement recevant du public (ERP) ? : cliquez ici
– Règles de sécurité d’un établissement recevant du public (ERP) : cliquez ici
– Protection contre les incendies : cliquez ici
– Les établissements recevant du public (neufs) : cliquez ici

Enfin, le site de l’Observatoire national de la sécurité et de l’accessibilité des  établissements d’enseignement vous est accessible. Cet organisme évalue les conditions de sécurité, d’hygiène, d’accessibilité et de mise en sûreté en cas de risque majeur des établissements d’enseignement.

Depuis 2016, l’Observatoire met à disposition des fiches synthétiques pour aider les équipes de direction des établissements du second degré et tous les membres de la communauté scolaire sur les questions et les ressources relatives à la sécurité et à l’accessibilité.

3. La sécurité des installations électriques

Il est important de connaître l’existence du CONSUEL qui est un organisme indépendant, composé de professionnels de l’électricité, chargé par l’État de délivrer l’autorisation de mise en service des installations électriques neuves ou des réparations importantes en matière d’électricité.

En règle générale, la déclaration au CONSUEL est faite par le professionnel qui a procédé à l’installation. La plupart du temps, le professionnel engage sa responsabilité et le CONSUEL délivre son autorisation au vu du schéma électrique qui lui a été transmis, sans même se déplacer sur le terrain. Mais dans le cas d’un particulier, la visite est quasi systématique.

• Lorsque le dossier de l’installateur lui a été transmis au complet, le CONSUEL dispose d’un mois pour délivrer son visa. Ce dernier est nécessaire pour que le fournisseur d’électricité (EDF) puisse mettre en activité son compteur. Pendant les travaux – si ceux-ci relèvent du CONSUEL de par leur importance, un compteur de chantier (provisoire) permet aux entreprises de travailler.
• Une fois l’école installée, vous devez mettre en place un registre de sécurité et le guide de l’évacuation qu’il faut compléter et tenir à jour (extincteurs, exercices d’évacuation…). Vous devez prévoir la visite annuelle des installations électriques, de chauffage et de sécurité.

4. L’encadrement des produits chimiques et de laboratoires

Dans les établissements d’enseignement, les produits de nettoyages, même les plus bio et les plus naturels comme le savon noir ou le vinaigre d’alcool, doivent être stockés sous clé et hors de portée des enfants.

Quand un établissement veut construire un laboratoire :

• Il faut déjà qu’il détermine le nombre d’élèves qui suivront ensemble les cours dans cette salle. Ensuite, l’établissement doit chercher des fournisseurs de paillasses et utiliser les mesures qu’ils donnent pour leurs produits afin de dessiner le plan de classe.
• Côté agencement :
  – Il faut prévoir de laisser une allée centrale et une paillasse (avec son lavabo) pour le professeur, en plus de son bureau. Un volume doit être prévu pour ranger le matériel pour les expériences de chimie ou de physique : n’hésitez pas à voir grand, l’idéal étant une pièce attenante de 4 ou 6 m² équipée de nombreuses étagères du haut en bas de la pièce.
  – Cette pièce pourra être équipée d’une serrure. Nous recommandons l’usage d’une serrure à code qui permet à plusieurs professeurs d’utiliser la pièce sans avoir à chercher la clé.
  – Il faut prévoir de nombreuses prises électriques (encastrées sur une goulotte ceinturant la classe), une alimentation en eau et des évacuations des eaux de tous les lavabos. Enfin, une fosse de décantation avant évacuation dans les égouts est à prévoir dans la cour.
  – Pour entreposer les produits dangereux, vous aurez intérêt à faire l’achat dans le commerce d’une armoire à double compartiment (acide/base) équipée d’une aspiration mécanique avec évacuation des vapeurs toxiques vers l’extérieur. Prévoir aussi un collyre pour les yeux.

Avant de construire votre laboratoire, pensez toujours à demander l’avis du représentant des pompiers de la Commission de sécurité. Il faut bien sûr en parler précisément avec votre futur professeur de physique-chimie. Créer son école peut aussi vous mettre en relation avec un professeur expérimenté de physique-chimie de l’enseignement hors contrat, qui se fera un plaisir de vous faire visiter son laboratoire et de vous faire part de son expérience et de ses recommandations !

Enfin, si vous n’avez pas la place ou les moyens de faire une classe pour les expérimentations, négociez l’accès à de telles installations dans une école voisine, gracieusement ou moyennant une rétribution.

5. Communiquer sur son école

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